备受各界关注的 “新拆迁条例”终于露出“真容”。昨天，国务院法制办在其网站上全文公布了《国有土地上房屋征收与补偿条例（征求意见稿）》（以下简称《意见稿》），向社会各界征求意见。在《物权法》实施两年多以后，与之相抵触的《城市房屋拆迁管理条例》终于进入了“寿终正寝”的倒计时。
《意见稿》共五章41条，内容涵盖了适用范围、征收程序、征收补偿以及关于非因公共利益的需要实施的拆迁等问题。
昨天下午，记者采访部分专家和律师，就《意见稿》的内容进行解读。大多数专家表示，在保护私人合法财产方面，《意见稿》相对于现行的拆迁条例有很大进步，但在具体操作方面，仍然会面临一些争议。
协议应向全体被征收人公布
《意见稿》规定，因危旧房改造需要征收房屋的，县级以上地方人民政府应当在组织有关部门论证的基础上，征求被征收人的意见。90％以上被征收人同意进行危旧房改造的，县级以上地方人民政府方可做出房屋征收决定；未达到90％被征收人同意的，不得作出房屋征收决定。
《意见稿》规定，房屋征收部门应当将补偿协议向全体被征收人公布。《意见稿》同时规定，危旧房改造需要征收房屋的，补偿方案在报县级以上地方人民政府批准前，还应当征得三分之二以上被征收人的同意；危旧房改造的补偿协议，在签约期限内签约率达到三分之二以上的，方可生效。
[解读]如何理解90％和三分之二这两个数字？
上海市震旦律师事务所拆迁法律事务部主任律师刘雨修在接受晨报记者采访时表示，在危旧房的征收上，《意见稿》设计了两个步骤，首先是征询被征收人意见，是否愿意拆迁改造？九成人同意之后，再进入第二步即征收补偿。“‘市价补偿’的原则，应该是大多数被征收人都能够接受的。 ”
为什么是90％和三分之二？这是否意味着剩下的10％和三分之一被征收者的利益会被忽视？刘雨修认为，这是出于“大多数人”这个原则，否则除了100％，总会有部分人的利益无法满足。
货币补偿不得低于市场价
去年年底和今年年初，内蒙古、成都和青岛接连发生自焚抵制暴力拆迁的恶性事件，事件的主因，都是拆迁补偿过低，这也是近年来多起拆迁悲剧的主要原因。
国务院此次出台的《意见稿》则明确规定，房屋货币补偿额，要根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。
《意见稿》还规定，市场价格由具有相应资质的房地产价格评估机构，按照房地产估价规范和有关规定确定，但不得低于房屋征收决定生效之日类似房地产的市场交易价格。房地产价格评估机构，由被征收人以投票、抽签等方式确定。 除了货币补偿之外，《意见稿》规定还可以实行房屋产权调换，或者实行货币补偿与房屋产权调换相结合的形式。因危旧房改造的需要征收房屋并进行住宅建设的，被征收人享有回迁的权利。
[解读]市场价格和评估机构的中立性，是否可以保证被征收人的合法利益？
对此，北大法学教授姜明安认为，按照市场价格对被征收人进行补偿，这能较好地保障被征收人的利益，但需要对房产价格评估机构给予监督。
部分网友却对这一规定提出质疑。一名上海网友认为，上海的棚户区旧房都很小，有的仅有10来平方米，即使按市价补偿，也买不起同样地段的房子。
湖南网友“华都”则建议，应该按同时期同地段新房的价格，再加房屋装修费、搬迁费约20％，即不低于新房价的1.2倍进行补偿。
征收过程禁断水、电、气
2007年，重庆“最牛钉子户”被开发商断水断电断路，最终变成了一座“孤岛”。2009年11月，贵州博宇房产公司组织数十人，将13名熟睡中的住户强行拖离现场，暴力拆迁，最终酿成群体性事件。对此，《意见稿》明确规定，房屋征收部门及其委托的单位不得采取中断供水、供热、供气、供电等方式实施搬迁。
《意见稿》规定，任何单位和个人不得以暴力、胁迫以及其他非法手段实施搬迁。如果房屋征收部门及其委托实施征收补偿与搬迁的单位违反上述规定，不仅要赔偿损失，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，将依法追究刑事责任，尚不构成犯罪的，依法给予处分。
[解读]不满补偿可让政府举证证明征收合法。
行政法专家、北京问中律师事务所律师朱颖告诉记者：“新的征收、补偿主体都是国家，是一种行政法律关系，对拆迁不满可以直接将地方政府告上法庭，而这样的话采用‘取证倒置’，政府必须拿出自己的作为合法行政的证据；旧的条例中定位成民事法律关系，这样你只能起诉拆迁者，而取证工作要被拆迁者完成。 ”
首次明确界定“公共利益”
《意见稿》规定，为了公共利益的需要，对国有土地上单位、个人的房屋实行征收以及对被征收房屋的所有权人给予补偿的，适用本条例。
和现行的拆迁条例相比，《意见稿》首次对“公共利益”的范围做出了明确界定，限定为以下七类需要：国防设施建设；国家重点扶持并纳入规划的能源、交通、水利等公共事业；国家重点扶持并纳入规划的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业；为改善低收入住房困难家庭居住条件，由政府组织实施的廉租住房、经济适用住房等建设；为改善城市居民居住条件，由政府组织实施的危旧房改造；国家机关办公用房建设；法律、行政法规和国务院规定的其他公共利益。
[解读]公共利益和商业利益混在一起，是违法拆迁出现的重要原因。
“公共利益和商业利益混在一起，是当前大量暴力拆迁、违法拆迁出现的重要原因之一。 ”北京大学法学院副院长沈岿这样告诉记者。
姜明安则认为，《意见稿》对“公共利益”的界定更加严格与完善，这是一个进步，但他认为还有进一步界定的必要。 “比如危房和旧房不应混为一谈，因为危房涉及公共利益和居民生命安全，但旧房则不一定，因为有人愿意住旧房，政府就没理由强制搬迁。 ”
姜明安还建议，对公共利益中提到的科技、教育、卫生、文物保护、廉租房和文化用地等，同样也需要范围界定。 |
