1、私房拆迁与公房拆迁有本质上的不同。 私房是所有权,是物权,公房是使用权。《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第五十四条规定,(货币补偿款、安置房屋的归属和房屋使用人的安置)拆迁人给予被拆迁人的货币补偿款、安置房屋归被拆迁人所有,被拆迁人应当负责安置房屋使用人;拆迁人给予房屋承租人的货币补偿款、安置房屋归房屋承租人及其同住人共有。 可见,私房拆迁动迁利益的归属是被拆迁人(即产权人),而对于房屋内的使用人,只是负责安置;而公房拆迁动迁利益的归属是房屋承租人及其同住人共有。据此,本案中,爱国*村*号私房拆迁获得的所有动迁补偿款(除涉及人身因素的特殊补贴外),都应当属于被拆迁人(即四原告和被告张华)共同所有,按照继承的有关规定进行处理。 2、面积因素与人口因素获得的拆迁补偿应严格区分。 拆迁过程中,除了房屋的估价款外,还有其他项目的补偿,比如面积奖励费、速迁费、搬迁费、过渡费、搬场费、设备迁移费、一次性补偿和针对人身性质的重病、特困、大龄青年等等各类补贴。其中,与房屋面积相关的面积奖励费、一次性补偿等应当列入继承范围;与人口因素有关的速迁费、搬迁费、过渡费、搬场费、设备迁移费等应当归拆迁时候实际居住的同住人或使用人;与人身性质有关的重病、特困、大龄青年等补贴应当归属特定的人。 上述分配原则在《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》第十一条有原则性的规定。 3、拆迁中的房屋估价款不能等同于房屋的市场价值。 私房拆迁货币补偿金额的计算公式为:(被拆除房屋的房地产市场单价+价格补贴)×被拆除房屋的建筑面积。其中,被拆除房屋的房地产市场单价是根据评估报告而来的,而评估报告的评估时点是以房屋拆迁许可证核发之日为准。在实践中,拆迁协议的签订往往比拆迁许可证核发之日晚很多,因此根据评估报告计算的房屋估价款并非拆迁协议签订时候的房屋市场价值,随着房价的不断上涨,拆迁人在签订拆迁协议的时候往往通过一次性补偿来弥补被拆迁人的损失,但协议上的房屋估价款仍然按照拆迁许可证核发之日的评估价格来计算。如果认为拆迁协议上的房屋估价款就等同于房屋的市场价值,这是明显损害房屋共有人的利益的。 据此,本律师认为,私房拆迁与公房拆迁的权利性质是不一样的,动迁利益的分配原则也是不一样的。特别在处理私房拆迁中涉及继承因素的纠纷,应当根据有关法律规定,结合公平正义的法学原理合情合理合法处理,以免导致不公。
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