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   本 站 公 告
    山东拆迁律师团代理部分拆迁案件名单如下:
1,济南小清河改造一期工程,五三研究所李春松等13名公房承租人要求拆迁安置补偿案。(济南市历下区人民法院判决济南市建设委员会履行法定职责)
2、日照新港嘉吉肥业有限公司被非法拆迁行政诉讼案。(案件在日照市新港区人民法院审理中)
3、220国道平阴段10户被拆迁户不服拆迁评估要求依法安置补偿案。(在调解阶段,尚未立案)
4、山东济宁张泉波不服济宁市建委拆迁行政裁决行政诉讼案。 (法院判决委托人张泉波已胜诉)
5、山东德州陵县旧城改造户被拆迁户维权案。 (调解已结案)
6、山东威海服装厂拆迁案。(调解已结案)
7、山东潍坊青州旧城改造拆迁案。(调解已结案)
8、山东青岛黄岛土地征收补偿案。(调解已结案)
9、山东临沂开发区旧村改造非法拆迁案。 (调解已结案)
10、山东枣庄滕州中石加油站非法拆迁行政强制诉讼案。(调解已结案)
11、山东淄博博山区崮山镇非法拆迁行政诉讼及行政赔偿案。(淄博市中级人民法院已判决委托人胜诉)
12、山东菏泽牡丹区拆迁安置补偿协议签订案。(调解已签订拆迁安置补偿协议)
13、高密丁铭轮胎批发中心诉山东高密市建设局房屋拆迁行政裁决行政复议、行政诉讼案。(法院判决委托人已胜诉)
14、济宁市曹东村旧村改造拆迁案。(已调解签订安置补偿协议)
15、济宁高新区被拆迁人李中元与拆迁人火炬房地产公司拆迁行政裁决案。(济宁市市中区法院已判决委托人胜诉,胜诉后双方已1650万的补偿价格调解。)
16、章丘市中利塑料有限公司被非法强制拆迁案。(案件在章丘市人民法院审理中)
17、济宁天意印务发展有限公司诉济宁市建设委员会确认为济宁实验中学颁发拆迁许可证违法、撤销房屋拆迁裁决纠纷案。(已判决委托人济宁天意印务发展有限公司胜诉)
18、济宁市高新区三郭居委会 20 户村民诉高新区管委会等非法占地行政侵权案。(该案件在济宁市中级人民法院审理中)
19、济宁市任城区曹营7 户村民诉政府及街道办等非法占地行政侵权案。(该案件在济宁市任城区人民法院审理中)
20、石成功、苏兴运等7人与临沂市兰山区曹家王庄社区居民委员会拆迁安置补偿纠纷案。(已调解签订安置补偿协议)
21、金乡县三办27被拆迁户诉金乡县建设局和山东省九星房地产开发有限公司撤销拆迁许可证行政纠纷案.(案件在金乡县人民法院审理过程中,达成庭外拆迁安置补偿和解协议)
22、泰安市晨曦制衣有限公司与泰安市兰山区政府因京沪高铁拆迁安置补偿纠纷案。(案件在协商调解过程中)
23、李中元诉济宁市综合行政执法局高新技术产业开发区确认被告强制拆除原告572.62平方米房屋的行政行为违法案。(案件已经济宁市任城区法院判决委托人李中元胜诉。)
24、潍坊市滨海经济开发区6养殖户与潍坊市渔业与海洋局因滨海经济开发区商务中心建设拆迁安置补偿案。(案件经律师调查拆迁手续不完备,在协调调解中。)
25、淄博市张店区23户被拆迁人与淄博市房产管理局撤销房屋拆迁裁决书和确认颁发拆迁许可证行为违法案。(该案件于2009年 5 22日律师事务所受理, 2009年5月25日提起诉讼,2009年6月24日、25日在张店区法院开庭审理)。
26、滨州市邹平县黛溪西路刘延春等8被拆迁户与陵县金诺房地产开发有限公司邹平分公司拆迁纠纷撤销(2009)邹拆许字第1号拆迁许可证及撤销(2009)邹建裁字第1、2、3、4、5、6、7、8号行政裁决案。(该案件邹平县人民法院判决撤销建设局的行政裁决书和拆迁许可证)
27、济宁三郭村33户村民诉山东省人民政府土地征收批复行政复议决定案(该案件济南市中级人民法院已受理,审理中)
28、莱芜市莱城区高庄街道办事处吊鼓山村李新民与莱芜电厂占地征收拆迁安置补偿案(该案已发律师函,尚在协商中)
29、菏泽单县付淑慧诉单县建设局撤销拆迁行政裁决和拆迁许可行政案(尚在审理中)
30、德州禹城彭女士,城中村改造没有给其安置,调解中
31、济南市小清河工程赵庄片区赵家河等五家业主厂房拆迁,调解结束
31、济宁兖州房屋拆迁补偿不合理,21户业主已委托,(调解中)
32、滕州房屋拆迁补偿不合理,5户业主已委托,(调解中)
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·自然资源部明确:宅基地可
·农村宅基地拆迁如何补偿
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·2017年农村土地征收管
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关于工程款优先受偿权需要明确与解决的几个问题
 
来源:admin 时间:2007-4-7 7:28:05 阅读次数:1392

   最高院627日公布的司法解释主要从实体法上解决了《合同法》286条的法律适用争议。但从实务操作看,还存在着许多迫切需要明确与解决的具体操作问题。笔者拟以司法解释正确性为前提,从实务操作角度作些分析。 

   
建筑承包人工程价款优先受偿权如何行使?
 

   
权利行使的时间问题 笔者认为,司法解释从建设工程承发包实务出发将工程拖欠款优先偿还权行使时间的确定分为两种情况,一种是建设工程能顺利完工正常情况下工程价款优先受偿,其起算时间为“建设工程竣工之日”,限于竣工后6个月内;另一种是工程无法完工情况下的工程价款优先受偿,其起算时间为“建设工程合同约定的竣工之日”限于约定竣工之日后的6个月内。
 

对于第一种情况下的“竣工”需要区分民事法律上的“竣工交付使用”行为与行政程序上的“竣工验收合格”行为。民事法律上的“竣工交付使用”是指承发包双方当事人对承发包合同履行情况的相互认可,对发包方而言是工程完工方面量与质的验收和接受,对承包方而言是工程款的确定与收取。工程“竣工交付使用”的法律特征是建设工程标的物占有权的转移。行政程序上的“竣工验收合格”则是在“竣工交付使用”基础上完成法定的行政许可手续,目前主要涉及建筑、规划、消防、卫生防疫、环保、住宅等一系列部门的竣工验收。从这个角度讲,竣工交付使用不等于竣工验收合格,两者的差异在于竣工验收标准有的可能相同,有的有所不同,从行政许可改革的趋势看,两者分别进行的可能性越来越大。因此,工程款优先受偿行使权6个月期限的起算时间应以承发包双方当事人之间的“竣工交付工程”之日为准,而不是完成全部行政程序上的“竣工验收合格”之后。
 

    
工程处于无法完工的情形时,工程价款优先受偿权的行使时间就转化为建设工程合同约定的竣工之日。其时,建筑承包人就可以开始与发包人协商处理工程价款的确定与支付问题;双方不能达成协议时,建筑承包人就可以也只能通过直接行使工程拍卖权以实现其工程价款优先受偿,而这一权利行使的期限应为合同约定的工程竣工之日起6个月内。
 

    
笔者认为,为了有利于工程价款优先受偿权的行使,建筑承包人需要采取的法律措施是:第一,建筑承发包合同中应明确约定工程竣工日期,工程款按进度支付的时限,以便于出现工程不能完工情形时及时行使工程拍卖权;第二,建筑承发包合同中应明确约定工程竣工交付时,工程价款结算方法及结算时限,以避免因寻找审价师而拖延工程结算时间。
 

   
行使拍卖权的三个关键问题 司法解释将工程拍卖权行使的时间确定在工程竣工后,那么一个自然发生的变化是行使优先受偿权的标的物由建设工程转变为房地产。由于建设工程交付后建筑承包人失去了对其占有权,房地产法律特性与建设工程不同之处是具有随时转让的可能性,如何确保优先受偿权行使具有实在的标的物就成为建筑承包人必须解决的一个操作问题。
 

    
解决这一操作问题的关键之一是在工程竣验收时承包人必须与发包人完成工程价款及其拖欠款的结算,不完成结算也就意味着未来6个月内无法行使工程价款的优先受偿权。关键之二是承包人必须要求以该建设工程中尚未出售、并且没有债务负担的建筑物部分为拖欠的工程价款设定一个抵押物,以便于工程价款优先权行使有物的保障。关键之三是向房地产登记机构办理工程拖欠款额确定登记与抵押权登记,以阻断可能发生的由该建设工程转化为房地产后的恶意转让。否则,6个月期限内发包人不履行支付工程拖欠款义务时,建筑企业向什么客体对象行使优先受偿权呢?
 

   
这一做法对改变目前工程款尚未结算就交付使用、工程交付使用却未确定工程拖欠款支付时限等不规范的工程竣工交付方式是有积极意义的。
 

    
行使权利的标的问题 首先应是一项工程,而不应是工程的一部分;工程一旦交付后,再行使拍卖权,其标的物必然将发生变化,不再是工程而是部分房地产了。因为工程中的一部分或者大部分将按销售合同转为他人的房地产,可作为工程拍卖对象的标的物仅仅是一部分,甚至是很少的一部分。消费者已支付的购房款优先于工程拍卖权的权利并非一定需以实物交付方式来排斥工程拍卖权。在工程交付时、甚至工程交付前,也同样可以实现这一消费者的优先权。
 

    
关于可优先受偿的建筑工程价款是否包括建筑承包商在工程施工过程中的垫资问题;
 

    
最高法院研究室有关人士在接受《建筑时报》记者采访时对垫资是否属于可以优先受偿的工程价款时解释说:承包人垫付的资金确实已经物化到建设工程中的部分,“应该纳入《合同法》286条所称的‘工程价款’的范围,并且应该优先受偿。”笔者认为,这一说明符合《合同法》286条关于工程拍卖权的立法精神,但关于垫资物化与否的标准、垫资与投资关系、垫资的合法与否三个问题仍需要进一步予以明确。
 

    
垫资物化与否的标准 成为工程价款而得到优先受偿权保护的垫资的认定标准,当然应是已经物化为工程的部分,而不是建设工程承包合同约定的数额。因为所谓法定担保权所指向之标的物自然应是实际已经完成的建设工程,而不是一个仅为法律约定的尚未形成的权利。依此推论,对已经竣工的建设工程而言,垫资已全部物化为建设工程,区分哪一部分垫资可以优先受偿,哪一部分垫资不应优先受偿没有实际意义。对无法完工的工程而言,建筑承包人行使工程拍卖权时,已投入工程的垫资或者说已经物化为工程部分的垫资自然包括在优先受偿的工程价款范围,而尚未投入工程的垫资自然也无需包括在优先受偿范围。从这一角度分析,是否有垫资是不重要的,或者说是没有经济法律意义的,除非建筑承包商完成的是超出建筑承包合同约定的工程量。
 

    
垫资与投资的关系 现行实务操作中,有相当部分约定垫资的建筑合同中往往同时约定分享建成物的一部分。对此,需要明确的是,只有未与分享建成物相对应的垫资,并已物化为工程的部分,才能构成工程拖欠款获得优先受偿;而在合同约定有分享建成物部分的垫资实际已转化为该项目的投资,不能成为优先受偿的工程价款。
 

    
垫资的合理性与合法性关系问题 从事物自身逻辑推理,在建筑交易处于发包人市场的状况下建筑承包人的垫资是一种弱者的无奈,而不是扰乱市场秩序的故意。况且,建筑承包垫资是国际上一种通行惯例。在某些特定情况下--如工程即将完工而建设单位缺少资金时,建筑承包商的垫资有利于工程早日完成,早日实现其效益,加速资金周转。这不仅无害,而且有利。为什么要禁止呢?从合法性角度看,现行关于建筑承包人垫资非法的观念源于建设部等有关部门为整治建筑市场交易秩序混乱而作出的的一个非规范性文件,其实,这个文件仅具有阶段性的法律效力,不能作为认定建筑承包人垫资违法的法律依据。现行法律、法规、规章并没有一条规则禁止建筑承包人垫资承包。上海市政府1996年发布的《上海市建设工程承发包管理办法》仅明确禁止发包人将垫资作为承包人承包工程的附加条件,而没有禁止承包人垫资承包,至少在上海范围内从未认定建筑承包人垫资的违法性;而建设部的一个非规章性文件并不具有确定性的法律效力,更何况缺乏合理的道德基础。因此,无论从法制统一原则出发,还是从事理逻辑自身合理性出发,都不能认为建筑承包人垫资是一种违法行为。从事理逻辑的合理性看,需要禁止的仅仅是建设单位要求建筑承包人垫资或将承包人垫资作为招投标的附加条件。
 


   
消费者购房款与承包人工程款之间对抗力关系的条件界限如何把握,如何操作?
  


    
司法解释明确:“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。换句话说,消费者交付全部购房款或大部分购房款后,即取得了优先于承包人工程价款的对抗力。笔者认为,此条司法解释的重要意义是确立了生存权优于经营权的原则。但从实施此项司法解释角度看,尚有三个问题需从实务操作上予以进一步明确:
 

 
其一、 “大部分款项”的界限如何把握?负责起草该司法解释的最高法院研究室认为,“消费者对抗承包人优先权的前提条件必须是已经支付全部或者大部分购房款的情况下才能实现。换言之,如果房屋买受人已经支付的是定金,或者支付的购房款不足50%,那么承包人依然具有优先于房屋买受人的工程价款受偿权。”(见《建筑时报》2002715日第1版) 依此推理,达到或超过约定购房款51%的消费者就取得了对抗权。笔者赞同这一说法,按生存权利优先于经营权利的原则,消费者购房款对抗权取得标准的把握宜低不宜高。
 

 
其二,消费者购房款取得对抗力的时间界限如何把握?这一问题无法从司法解释中直接推理获得结论,需要在操作实务中予以明确。
 

笔者认为,按法理逻辑推论,消费者获得这一对抗权的时间界限与建设工程竣工交付时间相联系,建筑承包人工程价款的优先受偿权确定之日或者工程拍卖权行使之日就是消费者购房款对抗与否的终止之日。具体而言,又可分为两种情形:其一,在建设工程建筑承包合同履行正常的情况下,建筑承包人向建设单位移交工程占有权之日为消费者购房款对抗权成立与否的终止日;其二,当建设工程无法正常完工时,建筑承包人向法院申请拍卖该建设工程之日应为消费者购房款成立与否的终止日。
 

 
其三,建筑承包人的工程款优先受偿权行使时,如何处理消费者已付或未付部分购房款?当建筑承包人行使工程款优先受偿权时,不论消费者购房款是否构成对抗力,都存在着一个消费者已付或者未付购房款如何处理的问题,而这一答案也难以从司法解释中直接推导出来。笔者认为,尽管司法解释已明确消费者已付购房款未达到或者超过51%时不能以房屋所有权对抗工程款优先受偿权,但并不能就此推论为消费时的已付购房款不能得到法律保护,而应以返还购房款的方式予以保护,这才完整体现生存权优于经营权原则。而对购房款达到或者超过51%的消费者来说,也有一个尚未支付部分购房款如何处理的问题。
 

    
对此,大致可分为三种情形分别处理:一是消费者购房款已构成对抗力时,建筑承包人在向建设单位移交建设工程占有权时,应同意建设单位向购房人交付已建成的房屋,但建筑承包人应要求建设单位在建设工程交付法律文件中明确,购房人的尚未支付部分购房款作为工程欠款的担保物直接支付给建筑承包人。二是消费者购房款尚未构成对抗权的,建筑承包人向建设单位移交建设工程占有权时,应在工程竣工交付使用法律文件中明确,该房屋构成工程欠款的担保物,建设单位不得向购房人交付该房,并且确定该房屋已经支付的购房款数额;当建设单位竣工后6个月内仍不履行支付工程拖欠款义务时,建筑承包人可拍卖该商品房,但拍卖所得价款中应将消费者购房已支付部分价款扣除后退还,以涤除该房屋原存在所有权期待权。三是建设工程出现无法完工情形而建筑承包人向法院申请拍卖工程时,消费者已支付的购房款应当计算为该被拍卖工程的债务负担,该工程的拍卖底价=已完工价值量-消费者已支付购房款(即债务负担)。消费者已付购房款在续盘人的建设项目中继续保留为房屋所有权的期待权。续盘人应继续履行原建设单位应当履行的向消费者交付房屋的义务,并享有收取尚未支付部分购房款的权利。按上述第一、二种方式处理时,应当在竣工交付时办理相应的房地产登记手续,确定相互的债权债务关系及担保关系。
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