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    山东拆迁律师团代理部分拆迁案件名单如下:
1,济南小清河改造一期工程,五三研究所李春松等13名公房承租人要求拆迁安置补偿案。(济南市历下区人民法院判决济南市建设委员会履行法定职责)
2、日照新港嘉吉肥业有限公司被非法拆迁行政诉讼案。(案件在日照市新港区人民法院审理中)
3、220国道平阴段10户被拆迁户不服拆迁评估要求依法安置补偿案。(在调解阶段,尚未立案)
4、山东济宁张泉波不服济宁市建委拆迁行政裁决行政诉讼案。 (法院判决委托人张泉波已胜诉)
5、山东德州陵县旧城改造户被拆迁户维权案。 (调解已结案)
6、山东威海服装厂拆迁案。(调解已结案)
7、山东潍坊青州旧城改造拆迁案。(调解已结案)
8、山东青岛黄岛土地征收补偿案。(调解已结案)
9、山东临沂开发区旧村改造非法拆迁案。 (调解已结案)
10、山东枣庄滕州中石加油站非法拆迁行政强制诉讼案。(调解已结案)
11、山东淄博博山区崮山镇非法拆迁行政诉讼及行政赔偿案。(淄博市中级人民法院已判决委托人胜诉)
12、山东菏泽牡丹区拆迁安置补偿协议签订案。(调解已签订拆迁安置补偿协议)
13、高密丁铭轮胎批发中心诉山东高密市建设局房屋拆迁行政裁决行政复议、行政诉讼案。(法院判决委托人已胜诉)
14、济宁市曹东村旧村改造拆迁案。(已调解签订安置补偿协议)
15、济宁高新区被拆迁人李中元与拆迁人火炬房地产公司拆迁行政裁决案。(济宁市市中区法院已判决委托人胜诉,胜诉后双方已1650万的补偿价格调解。)
16、章丘市中利塑料有限公司被非法强制拆迁案。(案件在章丘市人民法院审理中)
17、济宁天意印务发展有限公司诉济宁市建设委员会确认为济宁实验中学颁发拆迁许可证违法、撤销房屋拆迁裁决纠纷案。(已判决委托人济宁天意印务发展有限公司胜诉)
18、济宁市高新区三郭居委会 20 户村民诉高新区管委会等非法占地行政侵权案。(该案件在济宁市中级人民法院审理中)
19、济宁市任城区曹营7 户村民诉政府及街道办等非法占地行政侵权案。(该案件在济宁市任城区人民法院审理中)
20、石成功、苏兴运等7人与临沂市兰山区曹家王庄社区居民委员会拆迁安置补偿纠纷案。(已调解签订安置补偿协议)
21、金乡县三办27被拆迁户诉金乡县建设局和山东省九星房地产开发有限公司撤销拆迁许可证行政纠纷案.(案件在金乡县人民法院审理过程中,达成庭外拆迁安置补偿和解协议)
22、泰安市晨曦制衣有限公司与泰安市兰山区政府因京沪高铁拆迁安置补偿纠纷案。(案件在协商调解过程中)
23、李中元诉济宁市综合行政执法局高新技术产业开发区确认被告强制拆除原告572.62平方米房屋的行政行为违法案。(案件已经济宁市任城区法院判决委托人李中元胜诉。)
24、潍坊市滨海经济开发区6养殖户与潍坊市渔业与海洋局因滨海经济开发区商务中心建设拆迁安置补偿案。(案件经律师调查拆迁手续不完备,在协调调解中。)
25、淄博市张店区23户被拆迁人与淄博市房产管理局撤销房屋拆迁裁决书和确认颁发拆迁许可证行为违法案。(该案件于2009年 5 22日律师事务所受理, 2009年5月25日提起诉讼,2009年6月24日、25日在张店区法院开庭审理)。
26、滨州市邹平县黛溪西路刘延春等8被拆迁户与陵县金诺房地产开发有限公司邹平分公司拆迁纠纷撤销(2009)邹拆许字第1号拆迁许可证及撤销(2009)邹建裁字第1、2、3、4、5、6、7、8号行政裁决案。(该案件邹平县人民法院判决撤销建设局的行政裁决书和拆迁许可证)
27、济宁三郭村33户村民诉山东省人民政府土地征收批复行政复议决定案(该案件济南市中级人民法院已受理,审理中)
28、莱芜市莱城区高庄街道办事处吊鼓山村李新民与莱芜电厂占地征收拆迁安置补偿案(该案已发律师函,尚在协商中)
29、菏泽单县付淑慧诉单县建设局撤销拆迁行政裁决和拆迁许可行政案(尚在审理中)
30、德州禹城彭女士,城中村改造没有给其安置,调解中
31、济南市小清河工程赵庄片区赵家河等五家业主厂房拆迁,调解结束
31、济宁兖州房屋拆迁补偿不合理,21户业主已委托,(调解中)
32、滕州房屋拆迁补偿不合理,5户业主已委托,(调解中)
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北京市昌平区东小口镇太平庄经济合作社诉北京嘉仁房地产开发公司支付征地补偿费纠纷案
 
来源:admin 时间:2007-8-25 23:16:34 阅读次数:2938


  (一)首部
  1.判决书字号
  一审判决书:北京市第一中级人民法院(2004)一中民初字第45号。
  二审判决书:北京市高级人民法院(2004)高民终字第1001号。
  2.案由:支付征地补偿费纠纷。
  3.诉讼双方
  原告(上诉人)北京市昌平区东小口镇太平庄经济合作社,住所地:北京市昌平区东小口镇太平庄村。
  法定代表人:张景春,社长。
  诉讼代理人:王洋,北京市华正律师事务所律师。
  诉讼代理人:徐长林,北京市华正律师事务所律师。
  被告(被上诉人):北京嘉仁房地产开发公司,住所地:北京市平谷区平谷镇文化北街7号。
  法定代表人:吴焕,经理。
  诉讼代理人:吴建如,北京市阳光律师事务所律师。
  诉讼代理人:陈辉,北京市阳光律师事务所律师。
  4.审级:二审。
  5.审判机关和审判组织
  一审法院:北京市第一中级人民法院。
  合议庭组成人员:审判长:牛旭云;审判员:刘秋燕、冀东。
  二审法院:北京市高级人民法院。
  合议庭组成人员:审判长:李梅;审判员:阮定华、杜莉红。
  6.审结时间
  一审审结时间:2004年6月23日。
  二审审结时间:2004年10月26日。
  (二)一审情况
  1.一审诉辩主张
  原告太平庄合作社诉称:1997年12月,太平庄合作社与北京万众房地产开发公司(以下简称万众房地产公司)签订了合建“太平家园”住宅小区项目的协议书,该协议约定万众房地产公司给付太平庄合作社征地费3 000万元整。分期付款至2002年底前付清。1998年12月8日,万众房地产公司变更为嘉仁房地产公司,但直至2001年1月20日嘉仁房地产公司先后给付太平庄合作社征地补偿款800万元,剩余2 200万元嘉仁公司以没钱为由,迟迟未予给付。故起诉要求,判令嘉仁公司给付太平庄合作社征地补偿费2 200万元,诉讼费由嘉仁公司负担。
  被告嘉仁公司辩称:(1)太平庄合作社据以提起诉讼的“协议书”无效。理由是内容违反了法律及法规规定的补偿标准;没有履行法定的审批和登记备案手续;在履行中太平庄合作社将204亩中的4亩转给了天通苑,原协议无法履行;1999年市政府查处非法用地项目时,该协议书因上述原因被确认为违法占地项目并要求重新办理征地手续。(2)1999年新“征地协议”合法有效,办理了审批及登记备案手续,且已实际履行完毕。我公司实际占164亩,合计229.92亩。有关部门允许重新办理征地手续;昌平区房地局拟定了新的补偿方案,征地费用为405万元;经重新协商,1999年8月16日我公司与太平庄合作社签订了新“征地协议”。在405万元的基础上,按新的《土地管理法》中最高3倍的标准,征地费用增加了345万元,合计为750万元。且经房管局审理,办理了备案登记手续。后应太平庄合作社要求,我公司又追加50万元的青苗补偿费,现实际已支付800万元征地费,“征地协议”已履行完毕。故应驳回太平庄合作社的诉讼请求。
  2.一审事实和证据
  一审经审理查明:1995年1月,太平庄合作社与嘉仁公司前身万众房地产公司签订“旧村改造合建住宅项目协议书”,由太平庄合作社提供北京昌平区东小口镇太平庄村部分耕地和非耕地,万众房地产公司投资,建设住宅小区。1997年8月10日,双方签订“征用土地协议书”,万众房地产公司征用东小口镇太平庄村20亩土地。1997年12月,双方签订“合建‘太平家园’住宅小区项目协议书”,内容为:废除原所签“旧村改造合建住宅项目协议书”及补充协议,万众房地产公司负责项目的全部投资,太平庄合作社负责清理清退规划土地范围内的租赁终止事宜。由于目前此项目已属北京市综合查处范围,并要限期交纳大量的罚金,为确保正常实施,双方本着互谅互让的原则基础上同意分次拨付征地费。万众房地产公司回购部分不晚于2002年12月31日前付清。其中,1999年1月31日前付清200万元;2000年12月31日前付清300万元;2001年12月31日前付清1 000万元;2002年12月31日前付清1 500万元。1998年10月,双方签订“合建‘太平家园’住宅小区项目协议书”,该协议与上述合同内容基本一致,只是将上述合同中第六项变更为,万众房地产公司对应分万众房地产公司住宅面积,以人民币3 000万元一次性统一回收,太平庄合作社不再参与该项目的规划、施工及物业管理。并且规定了房款的具体给付时间。1998年12月,万众房地产公司更名为现嘉仁公司,但由于项目人未经政府主管部门变更,故一直沿用万众公司名称。1999年4月21日,北京市计划委员会、北京市城乡建设委员会联合下发《关于非农建设违法用地房地产开发项目补办立项的批复》文件,太平家园项目被确认为违法用地项目。同年至次年,北京市房屋土地管理局及昌平区规划管理局分别就万众房地产公司非法占用土地和违法建设工程事项,向万众房地产公司作出行政处罚决定,处以1 509 200元和15 229 294.8元的罚款。1999年8月10日,双方依据上述文件,签订“征用土地协议书”,协议约定,由万众房地产公司征用北京市昌平区东小口镇太平庄村西204亩土地,太平庄合作社需提供产权明确归属自己的一切证明材料,并负责拆迁、解除原土地上开办企业、对外租赁等与第三方发生经济行为的合同、协议。万众房地产公司负责安置太平庄合作社120人就业或转非农业人口,或以每人5万元一次性安置,并以每亩1万元合计人民币2 040万元一次性支付太平庄合作社征地款。同年8月13日,北京市昌平县土地管理局向万众房地产公司下发征地补偿安置方案书,确定拨地亩数229.9亩,其中粮田216.21亩,其他13.71亩,三年平均亩产值1 100元,土地补偿标准按前三年平均亩产值10倍计发,安置补偿费按6倍计发。同年8月16日,太平庄合作社原法定代表人潘秀峰以太平庄村村民委员会的名义与万众房地产公司依据上述征地补偿方案数重新签订“征地协议”,经协商由万众房地产公司,开发建设“太平园小区”,万众房地产公司征用太平庄合作社土地共229.9亩,其中包括耕地216.21亩,每亩地人民币3万元,共计648万元,于1996年一次性已给付太平庄合作社;工矿用地3.81亩。以人民币52万元,于1995年一次性已给付太平庄合作社。其他包括底商拆迁费人民币50万元,一次性已付给太平庄合作社,以上共计人民币750万元,在1997年底已全部给付太平庄合作社。该协议业经北京市房地局登记备案。2000年2月1日,万众公司取得建设用地规划许可证。同年4月,北京市国土资源和房屋管理局授权昌平区土地管理局办理太平家园住宅小区项目的国有土地使用权出让手续。同年5月,北京市发展计划委员会、北京市建设委员会向嘉仁公司发函,内容为“鉴于北京万众开发公司已在工商部门办理了改制变更登记手续,同意昌平太平家园建设单位变更为北京嘉仁房地产开发公司。同月,嘉仁公司与北京市昌平区土地管理局签订“国有土地使用权出让合同”。同年11月13日,北京市计划委员会、北京市建设委员会发文,同意部颁非建设违法用地项目太平家园住宅小区的年度建设计划。2000年12月,嘉仁公司取得中华人民共和国国有土地使用证。
  另查,截至2000年1月,嘉仁公司支付征地补偿款800万元。诉讼中,太平庄合作社表示承认其与村委会系“一套人马,两块牌子”,且一套财务账目。
  上述事实有下列证据证明:
  (1)双方签订的合建“太平家园”住宅小区项目协议书。
  (2)征用土地协议书。
  (3)征地协议。
  (4)政府有关部门批文。
  (5)国有土地使用权出让合同。
  (6)中华人民共和国国有土地使用证。
  (7)庭审笔录。
  3.一审判案理由
  太平庄合作社与嘉仁公司合建“太平家园”住宅小区项目协议书,是名为合作实为土地使用权转让。该宗土地在双方签约期间并没有依法变更土地权属性质及取得政府主管部门征地批准,违反了《中华人民共和国土地管理法》的规定,且内容所涉统一回收等约定均违反国家关于征地补偿的相关法律,上述协议应属无效。太平庄合作社要求嘉仁公司给付其征地补偿款,缺乏依据,本院不予支持。由于嘉仁公司取得土地的合法手续,是基于国家的征地行为,故合同无效后,不发生相互返还的问题。嘉仁公司支付补偿款800万元,其认可系履行的其与村委会签订的补偿协议,不主张返还。原万众房地产公司更名后,由于其项目持有人未经政府主管部门审理变更,且政府相关部门亦直接向万众房地产公司批文,故太平庄合作社所诉原万众房地产公司在更名后一直冒用其原名所签协议无效不成立,不予支持。
  4.一审定案结论
  北京市第一中级人民法院根据以上事实,作出如下判决:
  驳回北京市昌平区东小口镇太平庄经济合作社要求北京嘉仁开发公司给付征地补偿费2 200万元的诉讼请求。
  案件受理费120 010元,由北京市昌平区东小口镇太平庄经济合作社负担。
  (三)二审诉辩主张
  上诉人(原审原告)诉称:一审判决认定事实不清,所认可的关键证据即所谓北京万众房地产开发公司与北京昌平东小口镇太平庄村村民委员会1999年8月10日订立的征用土地协议书,不具有合法性、真实性、关联性。据此得出的驳回上诉人诉讼请求的结论,证据不足,二审应当依法予以改判。
  被上诉人(原审被告)辩称:(1)上诉人称“1999年8月1日我公司与北京市昌平区东小口镇太平庄村村民委员会(下称村委会)签订的征地协议无效”,我公司认为这是没有事实证据和法律依据的。(2)上诉人的诉讼请求没有事实依据和法律依据,一审判决认定合建“太平家园”住宅小区项目协议书无效是正确的。(3)上诉人认为“一审判决结论依据的主要证据缺乏关联性,一审判决‘本院认为部分’未能对应诉讼请求及争议焦点论理,其结论缺乏针对性,不能依法服人,以理服人。根据不能成立”。显然没有任何的证据支持。请求驳回上诉,维持原判。
  (四)二审事实和证据
  北京市高级人民法院经审理查明:一审审理查明确认的事实基本无误。
  另外,在二审法院审理中,嘉仁公司提出双方约定使用的规划面积未能达到204亩土地,由于减少40亩土地的原因,缺少配套设施,影响了太平家园小区房屋的销售价格。征用的229.92亩土地中,有10.5亩土地是代征绿化地,有55.28亩土地是代征道路用地。太平庄合作社对此未予否认。经本院主持调解,嘉仁公司表示同意再给付部分补偿款,由于双方在增加补偿款的数额上意见不统一,最终未能达成一致意见。
  (五)二审判案理由
  北京市高级人民法院经审理认为:太平庄合作社与嘉仁公司前身万众房地产公司签订的合建“太平家园”住宅小区项目协议书等几份合建协议,是双方约定使用农村集体土地进行开发建设并进行分成、开发商回购房屋的协议。虽然双方意思表示真实,但系在未依法变更土地权属性质及未取得政府主管部门征地批准情况下自行签订的,均违反了《中华人民共和国土地管理法》的规定,故属于无效协议。双方签订并履行上述无效协议,均存在过错。太平庄合作社坚持以上述协议为据要求嘉仁公司给付其征地补偿款,缺乏依据。在政府职能部门对于嘉仁公司违法使用土地和开发建设予以处罚后,经补办征地开发手续,嘉仁公司使用土地进入合法状态。在此基础上,由具有土地使用资格的村委会与嘉仁公司又签订了新的征地协议,该协议是双方为用于完善征地报批手续而补签的,因此不应当以此协议中的补偿数额作为补偿原土地使用人的依据。鉴于双方曾经有过使用204亩土地对价补偿的约定,同时考虑在实际中减少了可供开发建设的40亩土地,影响到嘉仁公司的房屋售价,又因为政府罚款及重新补办报批手续等原因,导致该项目的开发建设成本增大,酌情确定嘉仁公司再向太平庄合作社支付补偿款500万元。应当指出,本案所涉项目建设是在双方合意的违法状态下完成的,属于罚款保留项目,而非先征后建的正常建设项目。因此,嘉仁公司主张以国家征用土地标准补偿,缺乏事实和法律依据,不予支持。原审法院判决驳回太平庄合作社的诉讼请求不当。
  (六)二审定案结论
  北京市高级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项之规定,判决如下:
  1.撤销北京市第一中级人民法院(2004)一中民初字第45号民事判决。
  2.除已付补偿款外,北京嘉仁房地产开发公司于收到本判决书后15日内再给付北京市昌平区东小口镇太平庄经济合作社补偿款人民币500万元。
  3.驳回北京市昌平区东小口镇太平庄经济合作社其他上诉请求。
  一审案件受理费120 010元,由北京市昌平区东小口镇太平庄经济合作社负担8.5万五千元;由北京嘉仁房地产开发公司负担35 010元。二审案件受理费120 010元,由北京市昌平区东小口镇太平庄经济合作社负担8.5万元;由北京嘉仁房地产开发公司负担35 010元。
  (七)解说
  本案的争议焦点主要有两个,一是两个合同的效力认定问题;二是依什么标准确定补偿款的数额。
  第一个问题,两个合同的效力认定。在本案中,太平庄合作社与嘉仁公司前身万众房地产公司1997年12月签订的合建“太平家园”住宅小区项目协议书及此后几份合建协议,是双方约定使用农村集体土地进行开发建设并进行分成、开发商回购房屋的协议。虽然双方意思表示真实,但系在未依法变更土地权属性质及未取得政府主管部门征地批准情况下自行签订的,均违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定,故属于无效协议。应当指出,农村集体土地的开发建设与补偿是关系社会稳定与发展的敏感问题,在这个领域制定的强制性法律与行政法规不容规避,对于这一市场中出现的双方违反强制性法律规定所签订的合同,应严格认定为无效。
  另外,在1999年8月10日,双方签订新的征用土地协议书,在形式上符合国家强制性法律规定,应为合法有效。但根据双方在庭审中的一致表示,此协议实际上是双方为用于完善征地报批手续而补签的,因此,其中有些条款并非双方真实意思表示。
  第二个问题,依什么标准确定补偿款的数额。太平庄合作社认为应当依照1997年12月,双方签订的合建“太平家园”住宅小区项目协议书中的约定来确定补偿款数额;嘉仁公司认为,双方在1999年8月10日签订新的征用土地协议书办理了审批及登记备案手续,是合法有效的,且已实际履行完毕,应当按照这一协议中的约定来确定补偿款。
  根据法院审理查明,双方在征地前签订的与补偿款数额有关的两个合同中,前一个应被认定为无效;而后一个合同虽然有效,但对于补偿款数额的约定,并非双方真实意思表示,其约定的数额既非当事人转让农村集体土地用于开发建设取得对价补偿的本意,又与土地市场价格不一致,权利义务不对等,显失公平。而一审中依这一协议确认补偿款,显系不当。
  从上面的分析可以看出,由于两份合同都存在问题,实际上导致补偿款数额没有明确有效的约定。根据《合同法》第六十二条中的规定,“价款或者报酬不明确的,按照订立合同时履行地的市场价格履行。”本案二审审理中,就是综合考虑了市场标准、相邻地块、房地产商的实际收益等情况,按照公平原则酌定了嘉仁公司再向太平庄合作社支付补偿款500万元。
  综上所述,二审对前后两个合同的性质和效力的认定正确,在确认无明确有效的价款约定条件下,依公平原则确认补偿款数额,亦无不当。

  (北京市高级人民法院 李 梅)

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