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    山东拆迁律师团代理部分拆迁案件名单如下:
1,济南小清河改造一期工程,五三研究所李春松等13名公房承租人要求拆迁安置补偿案。(济南市历下区人民法院判决济南市建设委员会履行法定职责)
2、日照新港嘉吉肥业有限公司被非法拆迁行政诉讼案。(案件在日照市新港区人民法院审理中)
3、220国道平阴段10户被拆迁户不服拆迁评估要求依法安置补偿案。(在调解阶段,尚未立案)
4、山东济宁张泉波不服济宁市建委拆迁行政裁决行政诉讼案。 (法院判决委托人张泉波已胜诉)
5、山东德州陵县旧城改造户被拆迁户维权案。 (调解已结案)
6、山东威海服装厂拆迁案。(调解已结案)
7、山东潍坊青州旧城改造拆迁案。(调解已结案)
8、山东青岛黄岛土地征收补偿案。(调解已结案)
9、山东临沂开发区旧村改造非法拆迁案。 (调解已结案)
10、山东枣庄滕州中石加油站非法拆迁行政强制诉讼案。(调解已结案)
11、山东淄博博山区崮山镇非法拆迁行政诉讼及行政赔偿案。(淄博市中级人民法院已判决委托人胜诉)
12、山东菏泽牡丹区拆迁安置补偿协议签订案。(调解已签订拆迁安置补偿协议)
13、高密丁铭轮胎批发中心诉山东高密市建设局房屋拆迁行政裁决行政复议、行政诉讼案。(法院判决委托人已胜诉)
14、济宁市曹东村旧村改造拆迁案。(已调解签订安置补偿协议)
15、济宁高新区被拆迁人李中元与拆迁人火炬房地产公司拆迁行政裁决案。(济宁市市中区法院已判决委托人胜诉,胜诉后双方已1650万的补偿价格调解。)
16、章丘市中利塑料有限公司被非法强制拆迁案。(案件在章丘市人民法院审理中)
17、济宁天意印务发展有限公司诉济宁市建设委员会确认为济宁实验中学颁发拆迁许可证违法、撤销房屋拆迁裁决纠纷案。(已判决委托人济宁天意印务发展有限公司胜诉)
18、济宁市高新区三郭居委会 20 户村民诉高新区管委会等非法占地行政侵权案。(该案件在济宁市中级人民法院审理中)
19、济宁市任城区曹营7 户村民诉政府及街道办等非法占地行政侵权案。(该案件在济宁市任城区人民法院审理中)
20、石成功、苏兴运等7人与临沂市兰山区曹家王庄社区居民委员会拆迁安置补偿纠纷案。(已调解签订安置补偿协议)
21、金乡县三办27被拆迁户诉金乡县建设局和山东省九星房地产开发有限公司撤销拆迁许可证行政纠纷案.(案件在金乡县人民法院审理过程中,达成庭外拆迁安置补偿和解协议)
22、泰安市晨曦制衣有限公司与泰安市兰山区政府因京沪高铁拆迁安置补偿纠纷案。(案件在协商调解过程中)
23、李中元诉济宁市综合行政执法局高新技术产业开发区确认被告强制拆除原告572.62平方米房屋的行政行为违法案。(案件已经济宁市任城区法院判决委托人李中元胜诉。)
24、潍坊市滨海经济开发区6养殖户与潍坊市渔业与海洋局因滨海经济开发区商务中心建设拆迁安置补偿案。(案件经律师调查拆迁手续不完备,在协调调解中。)
25、淄博市张店区23户被拆迁人与淄博市房产管理局撤销房屋拆迁裁决书和确认颁发拆迁许可证行为违法案。(该案件于2009年 5 22日律师事务所受理, 2009年5月25日提起诉讼,2009年6月24日、25日在张店区法院开庭审理)。
26、滨州市邹平县黛溪西路刘延春等8被拆迁户与陵县金诺房地产开发有限公司邹平分公司拆迁纠纷撤销(2009)邹拆许字第1号拆迁许可证及撤销(2009)邹建裁字第1、2、3、4、5、6、7、8号行政裁决案。(该案件邹平县人民法院判决撤销建设局的行政裁决书和拆迁许可证)
27、济宁三郭村33户村民诉山东省人民政府土地征收批复行政复议决定案(该案件济南市中级人民法院已受理,审理中)
28、莱芜市莱城区高庄街道办事处吊鼓山村李新民与莱芜电厂占地征收拆迁安置补偿案(该案已发律师函,尚在协商中)
29、菏泽单县付淑慧诉单县建设局撤销拆迁行政裁决和拆迁许可行政案(尚在审理中)
30、德州禹城彭女士,城中村改造没有给其安置,调解中
31、济南市小清河工程赵庄片区赵家河等五家业主厂房拆迁,调解结束
31、济宁兖州房屋拆迁补偿不合理,21户业主已委托,(调解中)
32、滕州房屋拆迁补偿不合理,5户业主已委托,(调解中)
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集体土地产权制度建设与非农建设用地流转探讨
 
来源:admin 时间:2006-4-19 22:53:07 阅读次数:2732

 

随着我国社会主义市场经济的发展,企业制度、住房制度、金融制度和土地使用制度等各项改革的深化,土地已进入经济活动的中心,人们对维护自身土地权益的意识日益提高。虽然集体土地产权制度建设还不尽完善,集体非农建设用地流转在法律上还不完备,但在市场经济实践中,对集体土地产权的流转,权能的实现,维护农民合法权益的呼声越来越高。事实上,受各种因素的影响,目前农村集体非农建设用地使用权私下、变相的转让大量存在,不仅严重损害了国家、集体利益,导致了土地利用的混乱,影响了土地市场的正常秩序,而且造成了土地产权关系不清,交易的不安全,给农村的稳定带来了隐患。为此,研究和完善集体土地产权制度建设,规范集体非农建设用地流转机制已成为新形势下我国土地管理事业的又一重要课题。本文旨在通过集体土地产权制度建设的现状分析和探讨,对集体土地产权制度建设和非农建设用地的流转管理谈点粗浅认识。

一、产权制度建设是规范集体建设用地流转的基础

集体非农建设用地流转是围绕集体土地产权这个核心内容展开的。土地产权关系明晰、权能明确是集体建设用地使用权流转有序进行的前提条件。

综观我国国有土地使用制度改革,始终是围绕土地产权制度建设进行的。我国1982年《宪法》规定:城市的土地属于国家所有,农村和郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有,宅基地和自留地,也属于集体所有。在法律上明确了土地所有权的国家所有制和集体所有制,同时规定任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地。此后,随着中国经济体制的改革,土地的经济价值得到重新认识。在市场机制的作用下,土地使用者迫切需要更多的权利以促进土地的流动,对此,1988年《宪法》确定了:土地使用权可以依照法律的规定转让,使土地使用权和所有权分离,明确了可交易的产权内容。1990519日国务院颁布了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,规定依法取得的城镇国有土地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动,合法权益受国家法律保护。进一步明确了土地使用权是一项独立的经济权利。新《土地管理法》又明确了国务院是国有土地的代表。

从我国国有土地产权制度建设过程中可以看到,它是对土地产权边界的划分,是对土地产权权束中不同权利的重新界定的过程。土地产权制度的不断完善是土地使用制度改革的前提,是土地市场健康发育的基础,而土地市场的不断发展反过来又促进土地产权制度的逐步建立和完善。

二、集体非农建设用地产权管理现状和存在问题

我国有关集体土地权利的规定,也散见于不同的法律法规和政策性文件中。现行《宪法》规定:城市的土地属于国家所有,农村和郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有,宅基地和自留地,也属于集体所有。《民法通则》规定:集体所有的土地依照法律属于村农民集体所有,由村农业生产合作社等村农业集体经济组织或者村民委员会经营、管理。已经属于乡(镇)农民集体经济组织所有的,可以属于乡(镇)农民集体所有。《土地管理法》第10条规定:农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的,由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理;已经属于乡(镇)农民集体所有的,由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理,对集体土地所有权主体作了规定。该法第11条规定:农民集体所有的土地依法用于非农建设的,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认建设用地使用权,第43条规定:任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地除外,第62条规定:农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地,不予批准。第63条明确农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外等等,对集体土地所有权及其派生出来的集体土地使用权和他项权利作出了一些规定。但这些规定对于集体土地产权关系的明确界定,仍有相当的难度,特别在实际操作中,各项权能难以界定,以至出现了对集体建设用地流转难以规范的具体问题。

(一)集体土地所有权主体的模糊问题

虽然法律规定了集体土地所有权的主体是村农民集体、村内两个以上农村集体经济组织的农民集体和乡(镇)农民集体,3个主体所有的土地可以由村集体经济组织或村民委员会、村内各该农村集体经济组织或者村民小组及乡(镇)农村集体经济组织经营、管理,但由于农民集体与农村集体经济组织的内涵不清,土地所有权和经营、管理权的界定不力,在实际工作中集体土地所有权主体很难确定,加之常常以行政权代替土地资产经营权,带来集体土地流转过程中各主体的土地产权边界纠纷

(二)集体建设用地使用权主体的特定性问题

集体所有的土地,目前一般只能由本集体及其所属成员享有建设用地使用权,而不允许其他单位、个人拥有,除了农村集体经济组织使用乡镇土地利用总体规划确定的建设用地与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同兴办企业,经过批准,使人股、联营企业获得集体土地使用权。还有因企业破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移而取得以外。但目前对具体形式、转移的接受主体以及流转后土地产权关系的调整等尚无具体规定。

(三)集体土地产权权能不清问题

根据《民法通则》财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。但对集体土地所有权来讲,并不是通常意义的完全物权或充分物权,《土地管理法》第43条规定:任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地除外。对农民集体土地所有权的权能作了限制,其土地产权具有一定的不完整性。而对集体建设用地使用权来讲,权利主体也并不具备完整的处分权、收益权,与国有土地使用权相比,其产权流转也受到很多限制,明显处于不平等地位。这不完整和不平等某种程度上导致了大量集体建设用地的私下流转,特别是城乡结合部,在利益机制的驱使下,致使不同主体以各种形式参与集体建设用地在隐形市场流转。

(四)集体建设用地使用权抵押问题

《担保法》明确规定:抵押人所有的房屋和其他地上定着物可以抵押,”“乡镇、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的土地使用权同时抵押。”“耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。房屋所有权与宅基地使用权在抵押上的错位,使得农民利用农村房地产进行融资的愿望难以实现。如何寻找突破,为农民发展效益农业,提前实现农业、农村现代化服务,有待研究和规范。

三、加强土地产权制度建设,规范集体建设用地流转

为切实保障农民合法权益,促进土地资源的集约、高效、合理利用,加快农村经济发展,需要我们以现有法律法规为基础,按照江总书记创新、创新、再创新的要求,探索集体土地产权制度建设,研究集体建设用地流转问题,以构筑与市场经济相适应的农村财产制度。

(一)进一步明确集体土地所有权主体

依法合理界定集体土地所有权主体,是规范集体建设用地流转的基础。

确定集体土地所有权主体应以现有法律为基础,从农村实际出发,在稳定农村大局的前提下,进一步明确集体土地所有权主体。一是已属于村农民集体所有的土地,包括已打破村民小组界限和虽未打破村民小组界限但已由村农民集体实际使用的土地,宜承认现状,明确为村农民集体所有,由村集体经济组织或村民委员会经营、管理。二是已经属于乡(镇)农民集体所有的土地,应依法确认为乡(镇)农民集体所有,由乡(镇)集体经济组织经营、管理;没有乡(镇)集体经济组织的,可由乡(镇)政府代为经营、管理。三是村内有两个以上的农村集体经济组织或村民小组,各集体经济组织或村民小组之间仍然保持着过去生产队时期的土地权属界线,并在各自的范围内具有占有、使用、收益、处分的权利的,应确认各该农村集体经济组织或村民小组为相应的集体土地所有权主体。如村民小组在组织形式上已不健全,可以由村委会监管,实行组有村管

(二)合理界定集体非农建设用地的权能

在明确集体土地所有权主体的前提下,实现集体土地使用权和所有权分离。明晰集体建设用地使用权权能,是实现集体非农建设用地有序流转的前提。

集体非农建设用地主要包括乡村企事业用地和宅基地。目前乡村企事业用地的土地使用权主要通过批准拨用、入股、联营等方式取得,还有因兼并、破产等情形转移取得;农村宅基地土地使用权通常是本集体经济组织成员在规定的使用面积范围内通过合法审批程序经批准后划拨使用或通过继承等取得。随着农村社会经济的发展,乡镇企业结构的调整,客观上要求对集体建设用地产权权能进行重新设定,在强化土地利用规划控制的前提下,允许集体建设用地使用权依法有偿流转,以实现集体土地财产权利。一是从集体土地所有权上直接派生的集体土地使用权可比照国有土地使用权,可通过出让、租赁、作价出资或入股等方式取得;二是依法取得集体建设用地使用权的权利人,在土地使用年期内,可将集体建设用地使用权转让、出租、抵押,对批准拨用的集体土地使用权制定出相应的流转管理办法。从而,赋予集体土地产权更为丰富的内容。所以,应尽早出台相关法律、法规,以尽快完善集体土地产权制度。

(三)加强土地登记工作,明晰土地产权

明晰土地产权是入市的前提。为规范集体建设用地流转,应加强土地登记工作,依法确定集体土地的权属范围,明晰土地产权主体,保障交易的安全性。在具体登记过程中,一要加强土地登记的规范化建设,特别是对一户多宅和超过法定面积的处理上,要依法进行,保持集体建设用地使用权在不同主体间的公平和公正。二要强化集体土地变更登记工作,依法改变土地权属或土地用途的,应及时凭有关批准文件及有关申请资料,办理集体土地使用权变更登记手续,以加强对集体土地产权流转的检查监督,及时发现和制止违法行为,切实保障土地权利人的合法权益,保证地籍资料的现势性,为集体建设用地流转创造良好的市场环境。

(四)促进集体土地产权的合理流转

虽然集体非农建设用地流转在法律上尚有诸多问题,但理顺集体土地产权体系,构筑集体土地流转机制,实现农村集体土地财产权已大势所趋。为此,应通过试点,不断探索集体土地产权制度建设,促进集体建设用地的合理流转。在制定具体政策中,一是要规范集体建设用地流转的条件,集体非农建设用地入市必须是经依法登记或权属界定的,并符合土地利用总体规划、城市规划和村镇规划,不擅自改变用途等;二是明确集体土地使用权流转的形式;三是规范流转程序;四是合理分配集体建设用地流转中的土地收益,促进集体建设用地流转能合理、有序进行。

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