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   本 站 公 告
    山东拆迁律师团代理部分拆迁案件名单如下:
1,济南小清河改造一期工程,五三研究所李春松等13名公房承租人要求拆迁安置补偿案。(济南市历下区人民法院判决济南市建设委员会履行法定职责)
2、日照新港嘉吉肥业有限公司被非法拆迁行政诉讼案。(案件在日照市新港区人民法院审理中)
3、220国道平阴段10户被拆迁户不服拆迁评估要求依法安置补偿案。(在调解阶段,尚未立案)
4、山东济宁张泉波不服济宁市建委拆迁行政裁决行政诉讼案。 (法院判决委托人张泉波已胜诉)
5、山东德州陵县旧城改造户被拆迁户维权案。 (调解已结案)
6、山东威海服装厂拆迁案。(调解已结案)
7、山东潍坊青州旧城改造拆迁案。(调解已结案)
8、山东青岛黄岛土地征收补偿案。(调解已结案)
9、山东临沂开发区旧村改造非法拆迁案。 (调解已结案)
10、山东枣庄滕州中石加油站非法拆迁行政强制诉讼案。(调解已结案)
11、山东淄博博山区崮山镇非法拆迁行政诉讼及行政赔偿案。(淄博市中级人民法院已判决委托人胜诉)
12、山东菏泽牡丹区拆迁安置补偿协议签订案。(调解已签订拆迁安置补偿协议)
13、高密丁铭轮胎批发中心诉山东高密市建设局房屋拆迁行政裁决行政复议、行政诉讼案。(法院判决委托人已胜诉)
14、济宁市曹东村旧村改造拆迁案。(已调解签订安置补偿协议)
15、济宁高新区被拆迁人李中元与拆迁人火炬房地产公司拆迁行政裁决案。(济宁市市中区法院已判决委托人胜诉,胜诉后双方已1650万的补偿价格调解。)
16、章丘市中利塑料有限公司被非法强制拆迁案。(案件在章丘市人民法院审理中)
17、济宁天意印务发展有限公司诉济宁市建设委员会确认为济宁实验中学颁发拆迁许可证违法、撤销房屋拆迁裁决纠纷案。(已判决委托人济宁天意印务发展有限公司胜诉)
18、济宁市高新区三郭居委会 20 户村民诉高新区管委会等非法占地行政侵权案。(该案件在济宁市中级人民法院审理中)
19、济宁市任城区曹营7 户村民诉政府及街道办等非法占地行政侵权案。(该案件在济宁市任城区人民法院审理中)
20、石成功、苏兴运等7人与临沂市兰山区曹家王庄社区居民委员会拆迁安置补偿纠纷案。(已调解签订安置补偿协议)
21、金乡县三办27被拆迁户诉金乡县建设局和山东省九星房地产开发有限公司撤销拆迁许可证行政纠纷案.(案件在金乡县人民法院审理过程中,达成庭外拆迁安置补偿和解协议)
22、泰安市晨曦制衣有限公司与泰安市兰山区政府因京沪高铁拆迁安置补偿纠纷案。(案件在协商调解过程中)
23、李中元诉济宁市综合行政执法局高新技术产业开发区确认被告强制拆除原告572.62平方米房屋的行政行为违法案。(案件已经济宁市任城区法院判决委托人李中元胜诉。)
24、潍坊市滨海经济开发区6养殖户与潍坊市渔业与海洋局因滨海经济开发区商务中心建设拆迁安置补偿案。(案件经律师调查拆迁手续不完备,在协调调解中。)
25、淄博市张店区23户被拆迁人与淄博市房产管理局撤销房屋拆迁裁决书和确认颁发拆迁许可证行为违法案。(该案件于2009年 5 22日律师事务所受理, 2009年5月25日提起诉讼,2009年6月24日、25日在张店区法院开庭审理)。
26、滨州市邹平县黛溪西路刘延春等8被拆迁户与陵县金诺房地产开发有限公司邹平分公司拆迁纠纷撤销(2009)邹拆许字第1号拆迁许可证及撤销(2009)邹建裁字第1、2、3、4、5、6、7、8号行政裁决案。(该案件邹平县人民法院判决撤销建设局的行政裁决书和拆迁许可证)
27、济宁三郭村33户村民诉山东省人民政府土地征收批复行政复议决定案(该案件济南市中级人民法院已受理,审理中)
28、莱芜市莱城区高庄街道办事处吊鼓山村李新民与莱芜电厂占地征收拆迁安置补偿案(该案已发律师函,尚在协商中)
29、菏泽单县付淑慧诉单县建设局撤销拆迁行政裁决和拆迁许可行政案(尚在审理中)
30、德州禹城彭女士,城中村改造没有给其安置,调解中
31、济南市小清河工程赵庄片区赵家河等五家业主厂房拆迁,调解结束
31、济宁兖州房屋拆迁补偿不合理,21户业主已委托,(调解中)
32、滕州房屋拆迁补偿不合理,5户业主已委托,(调解中)
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·最高人民法院关于执行《中
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·中华人民共和国行政复议法
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   推 荐 文 章
·农村宅基地拆迁如何补偿
·宅基地及地上房屋能否抵债
·如果明年土地还没有确权,
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·德州上调征地补偿安置费
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未经村民会议讨论决定,村委会出租集体土地是否有效?
 
来源:土地征收律师网 时间:2017-12-26 12:46:32 阅读次数:609

     山东土地征收律师网(www.cqzsbc.com)律师今天和大家聊聊在实务操作过程中,经常遇到这样的问题:村委会能否将其所有的集体土地出租给他人?未经村民会议讨论决定租赁合同是否有效?最高法院认为,该等事宜涉及全体村民利益的重大问题,应当经村民会议讨论决定,未经村民会议讨论决定的租赁合同无效。但是实践中关于该问题的裁判观点并不统一。
裁判要旨
村委会未经村民会议讨论决定即将其所有的集体土地出租给他人,违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定,应当认定无效。下面以真实案例分析如下:
一、文柏池与久裕村联合社签订《合同书》等合同,约定久裕村联合社将其所有的总面积为250000平方米农用地有偿出租给裕丰公司兴办工厂、宿舍和综合性建设。
二、文柏池向广州中院提起诉讼,请求:久裕村委会、久裕村联合社支付文柏池补偿款1193万元。广州中院认为,案涉合同未经村民会议讨论决定,是无效合同;文柏池在整个投资过程中取回的款项已超出其投资款,故久裕村联合社、久裕村委会无需再返还文柏池对涉案土地的投资款。广州中院判决:驳回文柏池的诉讼请求。
三、文柏池不服,上诉至广东高院,主张《中华人民共和国村民委员会组织法》中关于民主决定程序的规定,属于管理性规定而非效力性规定。广东高院判决:驳回上诉,维持原判。
四、文柏池仍不服,向最高法院申请再审。最高法院裁定:驳回文柏池的再审申请。
裁判要点
法院认定案涉合同无效的原因在于,久裕村联合社将该社所有的案涉土地出租,涉及全体村民利益的重大问题,根据《中华人民共和国村民委员会组织法》(1988年通过版,已失效)第十一条关于“涉及全村村民利益的问题,村民委员会必须提请村民会议讨论决定”的规定,该事宜应当经村民会议讨论决定。然而案涉合同的签订均未经村民会议讨论决定,违反了上述规定,故应当认定无效。
实务经验总结
前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉,提出如下建议:
一、当事人欲与村委会签订租赁合同租赁集体土地时,应当要求村委会提供出租该集体土地经村民会议讨论通过的书面文件,以确保租赁合同有效。在村委会提供该文件之前,当事人不应向村委会支付租金,避免遭受损失。
二、租赁集体土地用于非农建设的,租赁合同无效,请参阅公众号民商事裁判规则2017年9月30日推送的文章:《最高法院:能否出租集体土地用于非农建设》。
相关法律规定
《中华人民共和国村民委员会组织法》(1987年通过版,已失效)
第十一条 村民委员会向村民会议负责并报告工作。
村民会议由村民委员会召集和主持。有五分之一以上的村民提议,应当召集村民会议。涉及全村村民利益的问题,村民委员会必须提请村民会议讨论决定。
村民会议有权撤换和补选村民委员会的成员。
新法:《中华人民共和国村民委员会组织法》(2010年修订版)
第二十四条 涉及村民利益的下列事项,经村民会议讨论决定方可办理:
(一)本村享受误工补贴的人员及补贴标准;
(二)从村集体经济所得收益的使用;
(三)本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案;
(四)土地承包经营方案;
(五)村集体经济项目的立项、承包方案;
(六)宅基地的使用方案;
(七)征地补偿费的使用、分配方案;
(八)以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产;
(九)村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。
村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。
法律对讨论决定村集体经济组织财产和成员权益的事项另有规定的,依照其规定。
以下为该案在法院审理阶段,判决书中“本院认为”就该问题的论述:
久裕村联合社与“香港裕丰发展公司”等签订《租用土地使用合同书》,将久裕村联合社的案涉土地有偿出租给“香港裕丰发展公司”兴办工厂、宿舍和综合性建设,并对租用土地地点、租用土地年限、租用土地价格及租金管理,以及租用土地用途等均做了明确的约定;文柏池主张该合同不是土地租赁协议,而是一份土地使用权租赁的前期协议,是对拟租赁土地的前期开发协议。原判决以久裕村联合社将该社所有的案涉土地出租是涉及全体村民利益的重大问题为由,认定无论《租用土地使用合同书》性质如何,均应经村民会议讨论决定;同时,因《协议一》和《协议二》是双方当事人对案涉土地的处理问题签订的补充协议,均涉及久裕村全体村民的重大利益问题,亦认定应经村民会议讨论决定。原判决以《租用土地使用合同书》、《协议一》、《协议二》的签订均未经村民会议讨论决定,违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定为由,认定上述协议无效,于法有据。因此,文柏池关于原判决适用法律确有错误的再审申请理由,本院亦不予支持。
案件来源
文柏池、东莞大宁永盛制衣有限公司与增城市新塘镇久裕村民委员会、增城市新塘镇久裕村经济联合社土地租赁合同纠纷申请再审民事裁定书,[最高人民法院(2015)民申字第759号]。
延伸阅读
一、关于村委会未经村民会议讨论决定即出租农村土地的相关案例
关于村委会出租农村土地时民主程序是否影响租赁合同效力的问题,实践中尚存在争议。
裁判规则一:《中华人民共和国村民委员会组织法》关于“以借贷、租赁或者其他方式处分集体财产的,需经村民会议讨论决定方可办理”的规定不属于效力性强制性规定,不能作为认定租赁合同是否有效的依据。

二、《中华人民共和国农村土地承包法(修正案草案)》(2017年11月7日全国人民代表大会常务委员会发布,为征求意见稿,尚未生效)中关于土地流转的规定
二、 将第五条修改为:“农村集体经济组织的成员,有权依法承包经营由本集体经济组织发包的土地,享有土地承包经营权。
“任何组织和个人不得剥夺和非法限制农村集体经济组织成员承包经营土地的权利。
“非本集体经济组织的成员,除本法第三章规定的情形外,不得承包由本集体经济组织发包的土地,不享有土地承包经营权,但是可以通过土地流转依法获得土地经营权。”
三、 增加一条,作为第六条:“以家庭承包方式取得的土地承包经营权在流转中分为土地承包权和土地经营权。
“土地承包权是指农村集体经济组织成员依法享有的承包土地的权利。
“土地经营权是指一定期限内占用承包地、自主组织生产耕作和处置产品,取得相应收益的权利。”
十六、 将第三十二条改为第三十五条,修改为:“土地经营权可以依法采取出租(转包)、入股或者其他方式流转。”
二十一、 将第三十七条改为第三十九条,第一款修改为:“土地经营权采取出租(转包)、入股或者其他方式流转,当事人双方应当签订书面合同,并向发包方备案。”

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