根据民事诉讼法第２２３条的规定，必须保留被执行人及其所扶养家属必需的生活用品，被执行人及其所扶养家属必须居住的房屋自然不能执行。但是，在执行实践中，我们很难判断该房屋是不是被执行人及其所扶养家属必须居住的，也许被执行人还有别的房屋，只是不为人所知。因此，司法解释规定“可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”，应当允许其使用，目的是防止其进行处分。

　　那么，申请执行人享有抵押权的房屋能否执行？考虑到在社会保障制度还不完善的情况下，必须保护被执行人及其所扶养家属的生存权，即使房屋已经设定抵押，只要属被执行人及其所扶养家属必须居住的，也不得执行。

　　最高人民法院此次出台的这个司法解释，既保护了被执行人及其所扶养家属的生存权，又最大限度地实现债权人的债权。他举例说明：比如，虽然是被执行人及其所扶养家属生活必需的家具，如果该家具是用珍贵木材制作，价值很高，显然，从价值角度讲，该家具已经超过了生活必需的限度，如果一律禁止执行，对申请执行人利益的保护明显不力。因此，出于强制执行程序的目的和对执行当事人利益的平衡保护，应当在满足被执行人及其所扶养家属生活必需的基础上，根据申请执行人的申请，由其提供相同功用的代偿物或者相应价款后，可以对该家具采取执行措施。

　　在具体实施过程中，应当从严掌握可以变通的财产范围，注意执行的实际效果。只有人民法院根据情况认为适当，特别是预计该财产卖得的价金显著超过代偿物的价额时，才被允许，防止造成被执行人严重的生活困难，应当维持其简朴的生活水平。注意这里有许多不确定的需要解释的概念，如“必需的”“显著的”等等，应当结合本地的实际情况加以认定，并需要作出与时代和社会背景相适应的阐释。

　　被执行人与第三人的共有财产 法院可先查封再进行财产分割

　　在人民法院对被执行人财产进行执行时，有时会涉及第三人利益。最高人民法院１４日公布的规范查封秩序司法解释体现了一个司法原则：切实保护第三人合法权益。

　　司法解释规定，对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。共有人协议分割共有财产，并经债权人认可的，人民法院可以认定有效。查封、扣押、冻结的效力及于协议分割后被执行人享有份额内的财产；对其他共有人享有份额内的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定予以解除。共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。

　　司法解释亦规定，对第三人为被执行人的利益占有的被执行人的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结；该财产被指定给第三人继续保管的，第三人不得将其交付给被执行人。对第三人为自己的利益依法占有的被执行人的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，第三人可以继续占有和使用该财产，但不得将其交付给被执行人。

　　执行中涉及第三人利益的情况，主要有两种，一是被执行人的财产由第三人占有，二是执行标的物是被执行人和第三人的共有财产。无论是哪种情况，都应当坚持保护第三人的合法权益，不能因强制执行增加第三人的负担或者损害第三人的利益。对此，司法解释有针对性地作了规定。在被执行人的财产由第三人占有的情况下，应当区分第三人为自己的利益占有还是为被执行人的利益而占有两种不同情况。第三人为自己的利益，根据与被执行人之间的合同等关系而占有被执行人的财产的，虽然可以查封、扣押、冻结，但不能影响第三人对该财产的占有和使用。对第三人替被执行人保管或者因其他原因为被执行人的利益占有的被执行人的财产，可以查封、扣押、冻结，并不受第三人占有的限制。

　　司法解释规定，在这种情况下，可以先查封、扣押、冻结该财产，然后进行财产分割。财产分割后，查封、扣押、冻结的效力及于被执行人享有份额内的财产，对其他共有人份额内的财产视为自行解除。

　　第三人支付部分价款购买的财产法院亦可执行

　　被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但被执行人仍有所有权的，人民法院能否执行？

　　最高人民法院１４日公布的规范查封秩序司法解释规定，此类情况下，人民法院可以查封、扣押、冻结。但这个司法解释同时规定，如果第三人把剩余价款还清，法院应解除强制执行措施。

　　单纯从所有权的角度讲，未支付全部价款的财产仍为被执行人所有，仍属于责任财产的范围，人民法院自然可以执行。但是这不可避免地会影响第三人的利益，因为此时第三人已经支付价款并实际占有该财产，其目的在于取得该财产的所有权。由于法院的强制执行，其目的将难以实现，而且其已经支付的价款能否返还也是一个很大的问题。因此就有一个如何平衡申请执行人和第三人利益的问题。司法解释给了第三人一个选择权，他可以选择继续履行合同，将尚未支付的剩余价款交付人民法院，从而取得该财产的所有权，人民法院解除对该财产的查封、扣押。如果他不做此选择，将不能阻止人民法院的执行。第三人与被执行人之间有争议的，双方可以通过另诉解决。

　　如果第三人选择继续履行合同，其交付剩余价款的期限和方式应当如何确定？黄松有介绍，司法解释规定应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。他强调说，这个“合理期限”要因案而定。

　　根据这个司法解释规定，对第三人已付清价款并实际占有的财产，人民法院不得查封。黄松有表示，如果第三人已经支付全部价款并实际占有，虽然没有办理过户登记手续，但第三人对此没有过错的，如由于登记部门的原因或者其他非第三人所能控制的原因，应当认定其已经取得该财产的所有权，应当裁定解除对该财产的查封、扣押、冻结，以公平保护第三人的合法权益。

　　６种情形法院应解除查封、扣押或冻结

　　最高人民法院１４日公布的规范查封秩序司法解释明确规定，６种情形人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人。

　　这６种情形是：查封、扣押、冻结案外人财产的；申请执行人撤回执行申请或者放弃债权的；查封、扣押、冻结的财产流拍或者变卖不成，申请执行人和其他执行债权人又不同意接受抵债的；债务已经清偿的；被执行人提供担保且申请执行人同意解除查封、扣押、冻结的；人民法院认为应当解除查封、扣押、冻结的其他情形。

　　司法解释规定，解除以登记方式实施的查封、扣押、冻结的，应当向登记机关发出协助执行通知书。

　　最高法院司法解释规定：不得明显超标的额查封、扣押、冻结

　　最高人民法院１４日公布的规范查封秩序司法解释明确规定，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。

　　这个司法解释进一步规定，发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。

　　司法解释规定，查封、扣押的效力及于查封、扣押物的从物和天然孳息。查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。地上建筑物和土地使用权的登记机关不是同一机关的，应当分别办理查封登记。

　　对于查封、扣押、冻结的财产灭失或者毁损的，司法解释明确，查封、扣押、冻结的效力及于该财产的替代物、赔偿款。人民法院应当及时作出查封、扣押、冻结该替代物、赔偿款的裁定。

　　最高法院司法解释明确查封期限：银行存款半年、动产１年、不动产２年

　　最高人民法院１４日公布的规范查封秩序司法解释规定，人民法院冻结被执行人的银行存款及其他资金的期限不得超过６个月，查封、扣押动产的期限不得超过１年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过２年。法律、司法解释另有规定的除外。

　我国现行法律对动产和不动产的查封、扣押未限定任何期限，只有司法机关的一些规范性文件对部分财产的冻结规定了期限，如对银行存款的冻结期限为６个月，对上市公司国有股和社会法人股的冻结期限为１年等。实践中，有些法院在对被执行人的财产查封、扣押、冻结后，未再采取进一步的执行措施，导致该财产被长期查封、扣押、冻结。这种状况，既不利于债权人实现债权，也不利于充分发挥财产的效用和实现财产的流转，造成了社会财富的浪费。

　　鉴于此，司法解释改变了查封、扣押、冻结无期限的旧观念，明确规定对动产查封、扣押的期限为１年，对不动产查封的期限为２年，对其他财产权冻结期限也为２年，法律或者司法解释另有规定的除外。之所以规定不同的期限，主要是考虑到对动产与不动产、其他财产权的变价程序、变价方法有所不同，复杂程度也不同，因而所需要的时间也不同。

　　同时，考虑到个案的特殊情况，司法解释还规定了续行查封、扣押、冻结的内容。人民法院未能在上述期限内执结的，申请执行人可以申请续行查封、扣押、冻结，续行期限不得超过上述期限的二分之一。期限届满前人民法院未续行查封、扣押、冻结的，其效力消灭。

　　这里未作续行次数的规定，是考虑到有的执行案件的复杂性和执行标的物变价过程可能会很长等因素。这次司法解释作出查封、扣押、冻结期限的规定，对于规范执行秩序，促进执行效率的提高，增强市场经济活力，都具有重要意义。