德 州 市 人 民 政 府
关于加快城中村改造的实施意见
德城区人民政府,经济开发区、商贸区管委会,市政府有关部门:
为进一步改善人民群众的生活环境,加快我市城中村改造步伐,提升城市形象,推动城市的科学和谐发展,特制定以下实施意见:
一、指导思想、基本思路和工作目标
(一)指导思想。以“三个代表”重要思想和科学发展观为指导,坚持以人为本和统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则,合理利用城市土地,优化城市空间布局,加快城市化进程,促进全市经济发展和社会进步。
(二)基本思路。市政府给予政策支持,市直有关部门加强业务指导,区政府(管委会、新城办)负责组织、协调、督导,各办事处、城中村采取市场化运作方式具体组织实施。
(三)工作目标。自2005年起,第一批确定26个城中村改造试点村,其中德城区8个、经济开发区2个、商贸区6个、新城办10个;力争用5年时间,把建成区内46个城中村按规划改造完毕;到2020年将外环线以内、城市规划区范围内的村庄基本改造完毕。
二、具体政策
(一)规划政策
1.规划编制要坚持统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则,按照相关规范配置学校、便民市场、公建、市政等各项配套设施,并坚持统一建设、统一验收。
2.城中村改造选址、编制规划等必须符合城市总体规划,并与市区年度开发改造计划、年度土地利用计划相结合。
3.在已界定的城中村改造范围内的所有单位和个人,必须服从统一的改造规划,按照批准的规划统一实施。
4.为妥善解决原村民的居住和生活保障问题,在编制城中村改造规划确定规划用地指标时,综合考虑用于拆迁村民的安置用地、集体经济经营场所的村民生活保障用地及补偿村民安置的房地产经营用地。
综合以上3项用地,在编制城中村改造规划时,根据不同区域,分别按照下述标准确定村庄改造用地规模,即:一类是在京沪铁路以东、北园路以南、岔河以西、新河路以北范围,原则确定人均用地指标最高为80平方米燉人,其中,村民安置用地指标为35平方米燉人,村民生活保障用地为10平方米燉人,房地产经营用地为35平方米燉人。在此范围内,如现有村庄占地面积不足人均80平方米,在确定用地规模时,应在现有村庄范围内进行改造;二类是在上述范围以外的区域范围,原则确定人均用地指标最高为100平方米燉人,其中,村民安置用地指标为35平方米燉人,村民生活保障用地为12平方米燉人,房地产经营用地为53平方米燉人。
5.城中村人口规模的核定,依据公安部门发布的上年度村庄人口数据,由区政府(管委会、新城办)组织公示,经全体村民代表大会审议通过的人口数据为准。
6.原有村民住宅及其他各类建筑应在安置房交付使用时同步拆除,城中村经改造后腾出的土地由市政府征收储备。
(二)土地政策
1.城中村改造使用集体土地的应转为国有土地,并依法办理土地审批手续。
2.村民安置用地、村民生活保障用地和房地产经营用地,按照规划采用捆绑方式通过招标、拍卖、挂牌出让土地使用权,改造应先建设村民安置用房,后进行房地产开发。
3.城中村改造必须将村民居住安置用地和生活保障用地统一规划、统一实施。进行土地招、拍、挂时,要将村民安置方案纳入拍卖条件,招、拍、挂成交后,按土地招、拍、挂出让条件对村民进行安置。
(三)房产政策
城中村改造范围内,所建住宅、非住宅经登记、核发房屋产权证和土地使用证后,可以进入房地产市场进行交易。
(四)收费政策
1.村庄改造范围内土地办理出让时由政府收取的土地出让金,全部上缴市财政,首先用于村民按规定应缴的保障金,剩余部分用于支持城中村改造。
2.城市基础设施配套费及配套补助费由区政府(管委会、新城办)自行收取,其收取标准不得高于经济适用房标准。
3.除以上两项规定外,对城中村改造中市级及以下所有行政事业性规费和各类基金、保证金,按照经济适用房标准收取;对各部门收取的其他经营服务性收费,按最低标准收取。
(五)拆迁补偿政策
1.具体补偿安置办法由城中村改造实施单位按照国家、省、市城市房屋拆迁管理的相关规定和本村具体情况制定相应实施方案,实施方案须征得城中村村民代表会议通过,报区政府(管委会、新城办)和市拆迁主管部门备案。
2.对于已给予合理补偿或安置,但家庭难以支付差价款,或个别需要照顾的困难居民,区政府(管委会、新城办)应给予特殊照顾,制定明确的优惠方案,确需照顾的困难家庭名单应由村民代表会议审议通过。对于已给予合理补偿或安置,本人有条件、有能力支付差价款,但仍不顾大局,为城中村改造设置障碍,拒不搬迁的,应依法予以解决。
三、操作方式
城中村改造工作改造采取市场运作方式进行,由市政府制定相关政策,并监督指导,区政府(管委会、新城办)具体组织操作。
城中村改造建设项目按以下程序及要求办理相关手续:
(一)根据市区年度开发改造计划、土地利用计划,区政府(管委会、新城办)在做好村庄改造补偿方案后,由城中村改造建设单位持有关主体经营执照、资质及区政府(管委会、新城办)认定的补偿安置方案、村庄基本资料等到市规划部门申请村庄改造选址意见及规划设计条件。
(二)建设单位依据规划设计条件进行方案设计,并报市规划部门审批。
(三)建设单位依据建设内容编制项目可行性研究报告,并报市发改委进行项目核准。
(四)市国土资源部门依据核准文件及规划选址和规划设计条件办理土地手续。
(五)市规划部门依据核准文件及土地使用批件办理建设用地手续。
(六)建设单位取得国有土地使用权后到市规划部门办理建设工程规划审批手续。
(七)建设单位需办理建设工程开工、招投标、质监、施工许可等建设审批手续。城中村改造项目除墙改、施工图纸审查、人防、消防报建手续在市级有关行政主管部门办理外,其他建设审批手续在所在区属建设行政主管部门办理。
四、保障措施
(一)已列入改造范围的城中村,依据《居民委员会组织法》组建居民委员会,并按城市管理体制进行管理。尚未组建集体经济组织的,要抓紧组建,明确法人代表及产权关系,逐步向规范化的有限公司过渡。认真做好城中村集体资产的清产核资和登记评估工作,按照现代企业制度的要求,通过股份制或股份合作制改造,明晰产权。在村级经济组织的改革过程中,对村民要坚持公开、民主、自愿的原则,对量化后的资产,持股人依法享有所持股份的收益分配和处置权。相关部门要制定相关政策措施,确保改造工作顺利开展。
(二)村级经济组织改制时,必须首先提取部分资产专门作为村民养老、医疗等社会保险费用;在城中村拆迁改造过程中的征地费用和村民生活保障用地的收益应首先用于村民的养老、医疗等社会保险。有关部门要根据有关法律、法规和政策制定具体的资金使用和监管办法。
(三)市规划部门要会同市国土资源部门按照规划、土地和房管政策确定的用地规模,界定城中村改造的范围。村庄改造周转用地需使用农用地的,必须依法办理有关土地审批手续。按规划要求需要城中村改造实施单位承建的道路和其它市政设施,必须由市建设行政主管部门指定的设计单位进行设计,项目竣工后由市建设行政主管部门组织有关部门验收。
(四)城中村的改造成熟一个改造一个。已批准2年尚未实施完的,要重新审核;批准2年尚未实施的,重新报批。未编制改造规划和已编制改造规划未经审批的城中村,一律停止发放新的宅基地和办理城中村改造范围内的其他建设项目用地手续。
(五)城中村改造分步实施的住宅项目、配套项目和应由城中村改造实施单位承建的相关道路、给排水、硬化、绿化、路灯等应同步建设,同时验收,同时交付使用。否则,不予办理改造范围内新的项目开工和竣工项目的产权产籍登记发证手续。
(六)经市政府批准列入改造计划的城中村,停止办理城中村改造范围内的居民(村民)住宅新建、改建和扩建的审批,对擅自进行建设的,拆迁改造时不予补偿安置。
(七)区政府(管委会、新城办)要根据市政府提出的总体目标,结合本区实际,制定城中村改造五年规划和年度计划,制定具体实施方案和保障措施,及时协调、解决城中村改造中遇到的各种问题和困难,落实目标责任,确保全市城中村改造任务圆满完成。
五、责任分工与工作要求
区政府(管委会、新城办)作为本辖区城中村改造的第一责任人,要成立以主要负责人为组长的城中村改造领导小组,设置专门机构,抽调专职人员具体组织实施城中村改造工作。同时,要调动辖区内各有关部门、办事处及村级机构的积极性,抓好城中村改造的组织实施工作。市建设部门负责城中村改造项目年度计划,监督改造拆迁政策的落实,并抓好建筑市场和安全的监督管理;规划部门负责城中村改造项目的选址、规划编制和规划审批;国土资源部门负责市区土地市场调控管理,并依法办理相关土地手续;房管部门负责新建房屋产权证书发放以及新建小区物业管理的监督管理;民政部门要主动参与城中村的撤村建居工作,按照年度计划将条件成熟的城中村改制成为城市居民社区;劳动保障部门负责搞好职业培训、就业和社会保障体系建设工作;公安部门负责配套搞好户籍清查及改革工作,协助处理好房屋拆迁安置中的矛盾纠纷;人防、消防等部门负责按各自职能搞好城中村改造中建设项目的审批工作;监察部门负责对城中村改造工作的监督检查;有关新闻媒体单位负责宣传报道,营造良好的舆论氛围。
城中村改造项目由区政府(管委会、新城办)按规划自行配套。完成规划确定的改造范围内及相邻城市主、次规划道路的拆迁和道路、市政管网、路灯、绿化等设施建设。
区政府(管委会、新城办)可根据上述意见要求,结合各自实际情况制定具体的政策措施和实施方案,报市政府审批。
德州市人民政府
二○○五年八月十六日
