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昌邑市人民政府
关于城市房屋拆迁补偿安置的意见（试行）
（2008年4月4日）
为加强城市房屋拆迁管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，根据一国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《山东省城市房屋拆迁管理条例》等有关规定，结合我市实际，制定本意见。
一、拆迁补偿安置原则
以落实科学发展观、改善城区居民居住生活条件、提高城市品位为目的，坚持“依法拆迁、依法补偿、妥善安置”的原则，严格拆迁补偿安置政策，确保拆迁安置工作有序进行，为广大市民提供理想城市生活和居住环境。
二、拆迁补偿政策
1．拆迁合法住房房屋实行货币补偿或产权调换。
（1）被拆迁房屋实行货币补偿的，补偿金领按照被拆迁房屋所 处区位的新建普通商品房市场价格结合被拆迁．房屋权益状况、建 筑结构形式、楼层和容积率等因素评估确定，同时，按评估价格的5％增加补偿。
（2）被拆迁房屋实行产权调换的，被拆迁房屋合法建筑面积与安置楼房实行等面积置换，安置楼房面积超出被拆迁房屋合法建筑面积10%（含10％）以内部分，按低于同区位新建普通商品住房市场价格15％的标准结算；超出10%-20%（含20%）部分，按低于同区位新建普通商品住房市场价格10％的标准结算；超出20％以上部分，按同区位新建普通商品住房市场价格结算。
选择安置面积低于被拆迁房屋合法建筑面积部分，按同区位新建普通商品住房市场价格结算。附房等面积返还地下室，超出或不足部分以市场价格结算。地下室及车库实行等面积返还，超出或不足部分按市场价格结算。
异地安置的，按不同区位新建普通商品住房的评佑价格互找差价。
具体楼层价格按安置房的楼层调整系数计算，结清差价后，安 置房屋归被拆迁人所有。
(3)特困家庭住房困难的被拆迁人只有1套住宅房屋，且该房屋建筑面积低于60平方米的，拆迁人应当按建筑面积60平方米的标准对被拆迁人进行货币补偿或者提供用于产权调换的安置房屋。拆迁人必须提供相应面积的安置房屋，住宅设计最低套型面积内增加面积所需的费用，由拆迁人承担。若被拆迁人要求安置房屋建筑面积超过60平方米，增加面积所需的费用，由被拆迁人承担。
被拆迁人属特困家庭住房困难且在城区只有1套住宅房屋的认定，由市民政局、房管局、所在镇政府、街办、村（居）委会等组成联合认定小组给予界定，经公示无异议的，报市拆迁主管部门备案后，给予拆迁补偿。
（4）被拆迁人安置楼房土地使用权性质按照被拆迁房屋土地使用权性质确定。被拆迁房屋使用土地为出让土地的，安置楼房发放国有出让土地使用权证；被拆迁房屋使用土地为国有划拨土地或集体土地的，安置楼房发放国有划拨土地使用权证．
被拆迁房屋使用土地为出让土地的，超出安置楼房分摊面积的土地，按评估价格进行补偿。
2．拆迁非住宅房屋，其房屋所有人持有的房屋所有权证书用途栏内标明营业内容的，经公示无异议后，按照下列方式和标准进行补偿。
（1）营业用房的拆迁补偿方式。营业用房的拆迁可实行货币补偿，也可本人自愿，以安置住宅房屋方式进行产权调换．
（2）拆迁营业用房货币补偿标准。拆迁营业用房的补偿标准，由拆迁评估机构运用市场比较法，根据被拆迁房屋购买时的价格，对被拆迁房屋进行交易日期、区域因素和个别因素（房屋成新程 度、权益状况、建筑结构形式、楼层、使用率、取得土地使用权方式 和使用年限等）修正确定。
被拆迁的合法住宅房屋用作营业用房，符合下列条件的，在原拆迁补偿标准的基础上，按实际营业面积的20％增加货币补偿金。
①取得营业执照、税务登记证并有纳税记录；
②房屋所有权证、营业执照和税务登记证注明的营业地点相 一致。
3．拆迁民营企业生产、办公等其他合法房屋的补偿，根据拆迁 房屋重置成新价格、生产加工设备拆装损失及取得土地使用权方式进行补偿。
4．国家机关、国有企事业单位的建筑物、构筑物及附属设施，参照以上条款给予货币补偿。拆迁非营利性公益房屋，拆迁人应当 依照有关法律、法规规定和城市规划要求，予以重建或给予货币补 偿。
5．列入开发范围的国家机关、国有企事业单位，在统一规划的 前提下，经市政府批准，可将开发收入或土地收益用于单位公用设施异地建设，市国资部门核准登记。
6．涉及“退城进园”企业的房屋拆迁，由企业到市拆迁主管部 门办理拆除相关手续后自行拆除，享受市政府规定的有关优惠政 策，地面附着物不予补偿。2009年12月31日后不再享受优惠政策。
7．经市政府批准已实施改造的城中村（居），按照《昌邑市人民政府关于加快旧城改造的实施意见》（昌政发〔2004〕41号）和《昌邑市人民政府关于加快和规范城中村改造的补充意见》（昌政发 [2007]33号）等政策规定执行，须于2009年12月31日前完成旧村（居）改造任务，途期市政府收回城中村改造享受优惠政策的所得 收益。未批准改造的村（居），不再享受城中村改造的优惠政策。
8．列入城中村改造的村（居）所属居民的拆迁补偿安置，原则上补偿返还居民原有合法房屋建筑面积，也可根据各村（居）实际情况，从市政府返还的居民生活保障费中对被拆迁户进行适当补偿，但要优先解决居民的养老保险、福利待遇等问题。具体补偿安置意见由各村（居）委会制定，市政府和镇政府、街办审查批准后组织实施。
9．拆迁附属物根据《昌邑市城市房屋拆迁附属设施补偿标准》 进行补偿；农用土地上的地面附着物按照《潍坊市人民政府办公室 关于印发潍坊市征地地面附着物和青苗补偿标准的通知》（潍政办 发 [2007]38号）的规定补偿。
10．特殊结构房屋、附属设施或装修依据拆迁评估机构的评估 结果进行补偿。
11．对违法建筑以及超过批准期限的临时建筑，无偿自行拆 除；未超过批准期限的临时建筑，按照工程造价和剩余年限给予适 当补偿。
在合法建设用地上自建的房屋，未取得房屋所有权证和规划行政主管部门的批准建房文件，但确由被拆迁人长期自住使用的，可给予适当补偿。
12．拆迁范围内的供水、排水、煤气、供热、电力、电信、有线电视等市政配套设施需要迁移的，由产权单位按照规划要求无偿自行迁移；被拆迁户原有安装的供水、煤气、供热、电力、电信、有线电视等设施需要拆除的，而安置房未统一配套的，按现行市场价格付给初装费。
三、拆迁安置政策
1．拆迁人应对要求采取房屋产权调换的被拆迁合法房屋所有人进行统一安置。
2．拆迁合法私有营业房屋可以采取安置住宅房屋方式进行产权调换．被拆迁合法营业房屋用于直换住宅面积的部分，按建筑面积每平方米100元的标准一次性付给经营补助费。
3．拆迁安置房屋的户型根据被拆迁房屋合法建筑面积进行选择。
4．被拆迁房屋和安置房屋的建筑面积依照国家颁布的《房产测量规范》进行计算，附房或车库不计入安置房屋建筑面积。
5．被拆迁人在规定期限内，签订《拆迁补偿安置协议》并搬迁腾空房屋的，可享受以下拆迁安置优惠：
（1）被拆迁人可根据被拆迁合法房屋建筑面积在原则上不超过20%的范围之内选择拆迁安置房屋。
(2)父母子女、亲兄弟姐妹由本人书面申请，经市政府有关部门研究通过，可办理合户手续，按合计合法建筑面积选择拆迁安置房屋。
6．被拆迁房屋的合法建筑面积不能确定的，可以向市房管局申请鉴定测算，鉴定测算结果经公示无异议后认定。
7．临时安置补助费和搬迁补助费．拆迁合法房屋实行货币补偿 的，由被拆迁房屋的所有人自行寻找安置用房，拆迁人按被拆迁房屋合法建筑面积每月每平方米6元付给被拆迁房屋所有人3个月的临时安置补助费。拆迁合法房屋实行产权调换的，在协议规定的过渡期限内，被拆迁房屋所有人自行安排住处的，拆迁人按被拆迁房屋合法建筑面积每月每平方米6元付给临时安置补助费；被拆迁房屋所有人使用拆迁人提供的周转房、被拆迁人自付房租的，拆迁人按照拆迁房屋合法建筑面积．每月每平方米3元付给临时安置补助费。拆迁合法房屋由拆迁人提供周转房的，不支付临时安置补助费。
因拆迁人责任延长过渡期限的，自逾期之月起、按临时安置补助费标准的两倍付给临时安置补助费。
搬迁补助费按被拆迁合法房屋每户（院）500元给予补助。
8．实行房屋产权调换统一安置的，被拆迁户按”早搬迁，早选择”的原则安置，安置顺序根据拆迁实际情况，制定具体办法确定。
9．对被拆迁．合法房屋所有人家庭中有下肢残疾、双目失明或被拆迁人是年龄超过70岁以上的孤寡老人，由被拆迁人提出申请，单位、村（居）委会申报，镇政府、街办及民政、残联、公安等部门审查，经公示无异议，在规定的时间内签订拆迁补偿安置协议并搬空
房屋的，原则上给予安置一楼照顾。
10．拆迁安置交款方式。房屋产权调换差价款分两次付清。第一次必须在签订拆迁安置协议10日内支付差价款的70%；第二次在交钥匙前将差价款全部付清。交款通知送达之日起途期30日仍未交清房屋款的，视为自动放弃安置，由拆迁人退回原预付款，房屋由拆迁人收回另行处理。
如拆迁补偿费总额和奖励超过安置房屋总价款，拆迁人在被拆迁人将被拆迁房屋及附属物全部搬迁完毕、并经验收合格后10日内向被拆迁人支付差价款。
四、拆迁奖励政策
1．被拆迁人合法房屋按每户最高10000元进行奖励。奖励分两次进行：第一次，在拆迁公告规定的期限内签订拆迁补偿安置协议的，每户每提前1天奖励300元（最高奖励6000元）；第二次，在拆迁公告规定的搬迁期限内全部完成搬迁腾空，经验收合格的，每户每提前1天奖励400元（最高奖励4000元）。生产加工企业和仓储业户，因搬迁时间长，其搬迁腾空奖励，由市政府有关部门视企业和仓储业户的实际情况和完成搬迁腾空的时间确定。被拆迁人虽已签订拆迁补偿安置协议，但在规定的搬迁期限内未搬迁腾空的，取消第一次奖励。被拆迁人在规定的期限内，未结清差价款的，取消以上两次奖励．。
2．对拆除地面附着物的被拆迁人，在拆迁公告规定的搬迁期限内签订地面附着杨拆除协议并完成搬迁的，按地面附着物补偿费的5％给予奖励（最高不超过10000元）。
五、拆迁时间和法律责任
拆迁公告规定的搬迁期限为搬迁有效期。凡在搬迁有效期内完成搬迁的被拆迁户，由拆迁人给予奖励。在搬迁有效期内因拆迁人与被拆迁人就搬迁期限、补偿方式、补偿标准以及搬迁过渡方式、过渡期限等原因达不成协议的，按照《山东省城市房屋拆迁管理条例》的有关规定执行。
本意见自发布之日起施行，适用于2008,2009年度。
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